Les meilleures pratiques à adopter lors de la sous-location

Il est vrai qu’un locataire peut accueillir qui il veut dans son logement sans en rendre compte à qui que ce soit. Mais, il ne peut pas le sous-louer sans en informer son propriétaire qui doit absolument donner son accord. Dans la suite de cet article, nous vous exposons les meilleures pratiques à adopter dans une procédure de sous-location.

Définition de la sous-location

La sous-location est une procédure suivant laquelle un locataire sous-loue son logement. Ce dernier perçoit ainsi un loyer ou une rémunération (généralement financière) qui lui permet à son tour de payer son loyer à son propriétaire. Dans la sous-location, le locataire met son logement à disposition pour une durée plus ou moins longue ; tout dépend de la durée pendant laquelle il compte être absent du logement.

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On ne peut absolument pas parler de sous-location lorsque le locataire principal ne perçoit pas de rémunération : c’est le cas par exemple lorsqu’il héberge un ami ou un membre de sa famille.

Par ailleurs, avec un marché de l’immobilier qui devient de plus en plus rigide, la sous-location est une excellente alternative qui permet de dépanner les étudiants, surtout lorsque ceux-ci ont besoin de s’absenter sans pour autant perdre de l’argent en n’occupant pas leur logement. La sous-location est également une bonne idée pour les circonstances dans lesquelles il est compliqué de trouver un logement direct avec les propriétaires qui peuvent réclamer un dossier ou certaines conditions difficiles à remplir.

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En gros, la sous-location peut permettre à un locataire d’effectuer un voyage de longue durée sans pour autant subir des pertes financières.

Dans un cadre juridique, une personne qui sous-loue un logement reste un locataire bailleur pendant toute la durée du bail.

Quel est le cadre légal de la sous-location ?

D’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les baux de résidence principale, la sous-location d’un logement vide est une procédure formellement interdite, sauf si le propriétaire du logement l’autorise. Ainsi, les règles à respecter dans une procédure de sous-location sont très différentes en fonction du type de location dont il est question.

Dans le cas où il s’agit d’un logement vide, il est impératif que le locataire principal ait un accord écrit de son propriétaire qui stipule clairement qu’il est possible de sous-louer et qui mentionne de manière claire le montant exact de la sous-location. Il faut préciser que ce montant doit être inférieur au loyer payé par le locataire principal.

À la rigueur, les deux montants peuvent être égaux. Mais, le montant de la sous-location ne doit absolument pas être supérieur au montant de la location. Si ces conditions sont réunies, le locataire n’a plus qu’à communiquer l’autorisation du propriétaire au sous-locataire ainsi qu’une copie du contrat de bail en cours.

En ce qui concerne la durée du bail de sous-location, elle est libre à la seule condition qu’elle ne dépasse pas la durée du bail initial.

Par ailleurs, le propriétaire est absolument libre de s’opposer à la procédure de sous-location sans avoir à se justifier auprès de son locataire. Même s’il est d’accord, il est en mesure de demander au locataire principal d’effectuer toutes les démarches administratives ainsi que le paiement de la taxe de séjour avant que sous-locataire ne s’installe. Ces conditions sont surtout requises pour les locations saisonnières.

Si, par contre, il s’agit d’un logement meublé, les conditions à remplir et les démarches à suivre sont exactement les mêmes que pour un logement vide.

En ce qui concerne les logements sociaux (HLM), leur location est formellement interdite sauf si les personnes qui en bénéficient sont : une personne âgée de plus de 60 ans, une personne adulte handicapé. Même pour ces personnes, il est important que le locataire principal ait conclu avec elles un contrat d’accueil familial. Aussi, le locataire principal doit-il informer l’organisme qui s’occupe du bail par lettre recommandée avec accusé de réception.

La sous-location illégale : à quels risques s’expose-t-on ?

Nul n’a le droit de sous-louer son logement s’il n’a pas une autorisation écrite de son bailleur. Sinon, on s’expose à un risque de rupture du contrat de bail par le propriétaire qui peut même aller plus loin et demander une résiliation. Ce dernier peut même exiger des dommages et intérêts dans certaines circonstances particulières. Au nombre des sanctions encourues par un locataire qui sous-loue son logement de façon illégale, on peut évoquer :

• l’impossibilité de demander une allocation de logement ;
• la perte intégrale des garanties dans le cas d’un sinistre ou d’une dégradation du bien ;
• le non–renouvellement du bail par le propriétaire ainsi qu’une absence des droits ;
• la non-réception des quittances de loyer qui est très préjudiciable pour les loyers à venir ;
• la non priorité dans le cas ou le logement est mis en vente par le propriétaire ;
• les risques d’impayés du sous-locataire au locataire qui ne peuvent faire l’objet d’aucun recours possible.

Il faut aussi préciser que dans une procédure de sous-location, aucune pression ne peut être exercée sur le sous–locataire. Le propriétaire a en revanche le moyen d’agir sur son locataire principal.

Il est alors important de respecter toutes les procédures légales qui sont liées à la sous-location pour se mettre à l’abri de ces risques.